建业破局？：PG电子·(中国)官方网站

7月22日，建业集团宣告以16.5亿元代价并购中民投旗下的最重要资产之一——中民筑友63.5%的股权，并月底7月10日已完成了境内部分结算。并购已完成后，中民筑友将改名为筑城友智建。建业集团董事会主席胡葆森回应，此次并购中民筑友，主要是看上其打造出装配式建筑的能力，如果能将该项资产包划入旗下，将对建业在住宅、商业等方面的研发有所助力。同时，中民筑友这家创新型高科技企业，不仅专门从事智慧建筑生态链建设，还获取智慧建筑的整体解决方案。

在2017年，中民筑友就曾以技术输入的形式构建市场扩展，深化轻资产运营的战略。对于建业来说，此笔并购亦将非常丰富旗下轻资产平台中原建业的资源，不利于建业以轻资产形式走进河南。

住宅产业化的重头戏“对建业来说是如虎添翼，对筑友来说是如鱼得水。”胡葆森如此评价此次并购。对于建业来说，中民筑友打造出装配式建筑的能力，能助其已完成住宅产业化发展规划布局。

早在2008年，建业就制订了住宅产业化发展规划，分成三个步骤：一是系列化，细分产品线；二是在系列化的基础上标准化，目前完备亲率在70%左右，为建业住宅产业化奠下了基础；第三步，则是先行试点——建业未来计划在河南省120个县市，于东西南北中5个方位挑选三到五个县市展开试点。日本的住宅产业化，在十几年前就已享有高达70%的完备亲率，彼时中国不过才10%，如今也仅有20%。

某种程度发展缓慢的，还有装配式建筑，由于缺少成熟期的商业模式等各种因素的影响，2015年中国装配式建筑占到新的建筑的比例仍将近10%，在2018年多个城市实施的涉及政策里，大部分都将目标订为于2020年底装配式建筑占到新的建筑的比例超过10%-20%以上。不过反过来说，从市场空间来看，二者的产业化潜力并不较低——将二者融合，有助提高项目的质量、延长工期、节约成本。在中民筑友的官方网站上，其就写道：装配式建筑的高科技模式将有效地增加建筑垃圾、节约施工用水与周转材料，削减人工成本与工期。

胡葆森也坦言，本次与中民筑友的合作即是建业集团住宅产业化第三步战略的重头戏，合作的最终目标，就是为了解决问题建筑过程中的质量、工期及成本问题。转型长短举之路建业的轻资产之路，在2015年就已打开，彼时，建业地产对外公布新蓝海战略，打开由城市综合开发企业向城市居民新型生活方式服务企业的转型。

基于此战略，建业扩展出以“品牌输入、管理输入、资本输出”为特征的轻资产扩展模式。胡葆森指出，轻资产回报率十分低，轻资产是有一个均衡值的，现在用轻资产达成协议转型，长短资产融合是建业今后转型发展的模式。

在2016年，他曾回应：“今后的五年，大家都是轻资产减轻资产的模式回头经营转型之路。”建业将轻资产扩展与管理业务转交了旗下公司中原建业，这家定位为房地产开发运营的服务商，不仅必须对外展开品牌输入、管理输入和资源输入，还有统合土地、设计、施工等各项服务资源的任务。

此后，建业的轻资产规模增长速度逐步减缓。2015年-2017年，建业的轻资产项目个数分别为3个、36个及75个；2016年和2017年的轻资产项目面积分别为706万平方米、1246万平方米。

有报导称之为，2016年建业内部制订了一个目标：2018年，建业长短资产的比例超过5:5。2018年末，建业享有118个研发项目，与110个轻资产项目差距并不大；但从面积和销售金额来看，无论是建业1662万平方米的轻资产项目与4608万平方米的总土地储备之间，还是186.9亿元的轻资产销售金额与536.8亿元的轻资产销售金额之间，仍然不存在着较小差距。

可以意识到的是，中民筑友所享有的技术资本，如EMPC（装配式建筑工程总承包），获取装配式建筑整体解决方案，以及获取装配式建筑仅有产业链咨询服务装配式建筑信息化运营平台，都将划入到中原建业的资源当中，通过技术合作业务构建轻资产运营。此外，中原建业月底2019年开始独立国家运作，毫无疑问是建业集团向河南省外展开品牌输入的关键一步。慎重地走进河南自2002年开始，建业开始坚守河南的战略，然而在2018年建业业绩会上，胡葆森首次松口回应，“将有条件地走进河南”。

在此次并购发布会现场，胡葆森再度回应，建业集团走进河南条件有三：输入半径在500公里左右，以轻资产模式展开输入，输入产品以中原文化小镇的形态展开操作者。这与他在2018年建业业绩会上的讲话如出一辙。实质上，建业在2018年12月就已与河北邢台的企业德隆钢铁签约战略合作协议，共同开发邢台市的一个小镇，这被胡葆森视为建业走进河南的标志性事件。

再度特别强调“走进河南”的三个条件，建业的慎重显而易见。掌控管理半径，将让建业以环绕河南的六个省——安徽、山东、河北、山西、陕西、湖北展开品牌输入，“我们会一下子跑到黑龙江去，也会一下子跑到青海、新疆、西藏去，有个半径拒绝，要根据自己的管控能力来确认。”胡葆森曾说明道。品牌输入模式，意味著建业将以旗下负责管理轻资产扩展的中原建业为主体走进河南，而非建业地产，后者将之后坚决在河南“向上回头，向小做到”。

事实上，建业地产到2018年底享有的118个项目，皆坐落于河南省内；同时年内新的提供的1351万平方米土储，也全部坐落于河南。东面1亿多人口、4.8万亿生产总值的河南省，显然为建业地产带给了快速增长空间，截至2019年6月底，建业地产构建合约销售额395.9亿元，同比快速增长24.1%。而中原文化小镇这一主要输入产品，建业早就在河南省内展开了研发：为兴起汴京古城，建业投资30亿元打造出“宋文化”品牌；为挽回传统杂技，建业在杂技之乡——濮阳东北乡研发了杂技文旅小镇……胡葆森并不符合于在省域内打造出中原文化小镇，他更加将来的想是通过特色小镇这一载体，助力中原文化回头过来。

不过，对于“走进河南”战略，胡葆森回应，“对于建业集团来说，今年是探索期，目前正处于慎重阶段，没原作明确的任务目标”。“长短”两难全2016年-2018年，建业轻资产方面的销售金额增长速度大幅提升，分别超过了28.0%、51.0%及76.5%，但其销售规模不过刚过500亿大关。同时，建业2018年建业经营性现金流为41.0亿元，较上年同期的57.6亿元同比上升了28.8%，尽管预收房款带给了381.3亿元的现金流向，但存货成本也减少至205.1亿元。

建业在2018年将代建等业务的轻资产销售划入到了合约销售额中。跋扈于年内轻资产项目和面积的大幅度提高，建业轻资产销售额增幅虽然高达197.2%，但由于是创收的第一年，在建业轻资产扩展速度逐步超过阈值的情况下，销售额增长速度终将步入下降。

东面1亿多人口、4.8万亿生产总值的河南省，显然为建业地产带给了快速增长空间，但与更为广阔的省外市场比起，能为建业轻资产规模带给的增幅显然并不大。截至2019年6月底，建业地产构建合约销售额395.9亿元，同比快速增长24.1%。此外，局限于一个区域的布局令其建业无法集中自身的风险，随着强劲资本房企的入侵与其他本地房企的竞争，建业的生存环境将被更进一步传输。在建业地产早已具体会走进河南的情况下，为提高轻资产销售与收益规模，建业作出了两项操作者：一是通过并购将合作项目变成全资项目，二是出售一些项目股权提供现金流。

经不几乎统计资料，建业自去年12月起，跨越半年多的时间，展开了5项并购操作者，分别将胡葆森掌控下的和威有限公司、建业恒新、建业郑经、洛阳寄居总、汴京建业地产变成自己的全资附属公司，低于代价8500万元，最低代价7.65亿元。在此操作者下，原本建业控制权大于50%的项目公司，在并购已完成后将构建由不并表到几乎并表的改变，对销售与收益的提高有较小协助；另一种则是控制权超过并表格条件，未来将构建由部分并表到几乎并表格。大手笔的并购减轻了建业的现金流风险，促成其通过出售郑州住宅项目股权、债权与信阳恒天的股权展开回血，交易取得现金13.4亿元。

有所不同的是，郑州住宅项目公司建泽置业在交易日（2019年5月27日）未开始营运，而信阳恒天则正式成立于2013年，2017年及2018年，分别税前亏损451.4万元、682.2万元，亏损净额分别为373.4万元、538.1万元。建业内部希望的长短资产比例超过五五开的目标，在现阶段仍很难构建；同时，在向省外扩展的战略上，建业今年并无显著动作，亦并未具体明确的任务目标，在探索期很难希望有更加多收益。轻资的迷茫，重资的坐困，建业破局之路还很漫长。

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