房地产须加快去行政化 支持改善需求-PG电子

国土部土地利用管理司负责人理解房地产用地调控政策市场转入新的周期 调控呈现出新的特点◎住宅用地的供需态势已发生变化，房地产调控要让市场作主◎增大结构调整力度，首次将住房供应结构与土地供应结构同步调整记者：如何看来当前的房地产调控形势?负责人：房地产市场转入了新的发展周期。经过近十年来的高速发展，全国层面住房供不应求的局面早已获得减轻，住宅用地的供需态势早已由市场需求的单边快速增长向供需双向消息传递过渡性。一方面，部分地区房地产市场不存在结构性、区域性供求矛盾，必须更进一步增大土地供应力度;另一方面，部分二三线城市房地产用地供应早已远超过了城市经济社会发展的必须，去库存压力较小，带给一定风险，必须分类调控、因地施策。当前，房地产市场运营必需减缓去行政化，重返市场经济活动规律本身。

房地产市场管控要由过去的以行政手段居多向引人注目市场和增强监管方向改变，建构市场机制发挥作用的政策环境。记者：本轮调控政策有哪些特点?负责人：今年房地产市场调控思路很明晰：主要引人注目优化供应结构，具体反对业主和提高性住房市场需求，确保市场平稳。这引人注目反映在三方面：一是特别强调要分类调控、因地施策。

引人注目政策调整的针对性、差异化，根据有所不同地区土地市场发展、发育程度和房地产市场供需态势，采行有所不同的调控政策应付，尤其就是指供应计划的编成应从，有增有减半，合理确认追加住宅用地规模，政策的有效性、针对性更进一步强化。二是特别强调结构调整。首次将住房供应结构、土地供应结构同步调整，并具体可以将商品住房调整为保障房，将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等用地，结构调整的政策反对力度更进一步增大，有助平稳供求关系，增进民生确保和经济结构转型。

三是实施地方政策在确保房地产市场平稳方面的主体责任，侧重充分发挥部门协同和上下同步，有效地充分发挥地方政府在调控市场的主动性、积极性。平稳平衡防止大起大落 灵活性配上填补市场严重不足◎地方政府不应根据各类市场指标判断当地市场供需情况，及时调整土地供应规模◎做到平稳、平衡供应的总基调，不做饥饿供应，防止突击供地;主动切合市场需求，灵活性、配上供应土地记者：各地在调整土地供应规模时，如何确认房屋和土地的供需不足或者严重不足?标准是什么?如何实施?负责人：对于房屋和土地的供需否不足的辨别，房地产行业内部有有所不同层面的评判标准，如：很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为辨别市场的警戒线，土地市场方面一般也将可供地后3年作为合理的研发建设周期。我们现有的土地市场监测与监管系统也可以辨别各地已可供住宅用地的开发利用情况，对于多达合约誓约动工时间一年以上并未动工，且并未动工住宅用地规模多达5年年均供应量的市、县，应当依法掌控追加建设用地规模。

2014年，国土资源部曾根据房价、地价、商品住房积累可售面积总量、并未动工住宅用地总量等指标，将城市区分为五类(房价地价下跌慢、下跌较慢、稳定下跌、持平、暴跌)，指导调整住宅用地供应和平稳市场价格信号等工作。地方各级政府也不应根据各类市场指标，判断当地房地产市场供需情况。部将在去年工作基础上，调整涉及指标展开分析，强化对地方的敦促指导。

记者：《通报》拒绝在土地供应时要平稳、平衡供应，灵活性确认地块面积、人组有所不同用途和面积地块配上供应，明确怎样解读?负责人：供求关系平稳是市场稳定的基础和显然，平稳供应、平衡供应就是要为供求关系平稳建构一个良好基础，即做到好土地供应总量和节奏变化。具体来说，拒绝地方在实行土地供应的过程中，要充分考虑土地供应规模变化对未来市场发展预期的影响，特别是在是负面影响，留意维持年度间数量方面的平稳，不做饥饿供应，在季度间也要尽可能作好平衡，防止类似于年底突击供地的现象，从而防止市场成交价大起大落。灵活性确认地块面积，有所不同地块面积和用途的配上供应，反映的是供应要主动切合市场需求，增进市场身体健康运营。

地块规模过大，多达房地产企业研发能力，不仅更容易导致住房有效地供应延后，妨碍市场供求关系提高，还更容易造成囤地、油炸地、闲置浪费等诸多问题。在城市有所不同方位区域，有可能不存在宗地条件差异很大的地块，在城市发展过程中，部分方位较好地块，从产业发展或基础设施的角度不存在急迫研发的市场需求，却无人问津，部分方位较好的地块，由于研发潜力较小，更容易导致研发企业盲目乐观，不免构成过度竞争，配上供应可以很好填补显市场自由选择下的市场发展弊端和严重不足。现阶段，土地研发过程中社区医院、幼儿园、养老用房等设施设施的代建，在某种程度上，也归属于一定程度上的配上供应。

转变用途不能任性 信息公开发表避免违规◎并未研发房地产用地调整土地用途、规划条件必需符合两个前提，且转型方向具体◎并未动工房地产项目台电公司公，不应按新的用途新的核定土地价款记者：土地出让后转变用途、调整规划的作法，在以往是严格控制的，这次开口子不会会有风险?负责人：《通报》明确指出，调整土地用途、规划条件，必需符合两个前提：一是房地产供应显著偏多或开建房地产用地规模过大，二是已转让的未研发房地产用地，容许转型的方向很具体，就是国家反对的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。一般来说，住宅用途的地价较高，但供过于求不会构成宗地地价减值，改向其他用途原用地者可能会有损失，这就必须地方政府部门周密筹划，政府与土地使用者按市场实际抵达，努力实现双赢，增进地块研发。

此举有可能引起的风险，引发了社会的注目，可以解读。我们指出，防止风险要靠规范管理，只要各地在实际操作过程中，坚决土地市场有数的一系列好的作法，如集体决策、决策过程公开发表、决策结果公开发表等，主动拒绝接受社会的监督，就需要有效地避免违规操作。记者：政策规定，可出售开建、已竣工商品住房用作棚改安置房和公共出租住房。

从商品房到保障房，土地是不是应当从有偿转让改以使用权拨给?土地性质要不要并转回来?地价款如何核算和归还?负责人：实质上，这个问题通报也有明确拒绝，将仍未动工房地产项目用地改变用途、调整规划建设条件用作棚改安置房和公共出租住房建设的，市、县国土资源主管部门不应新的核定适当的土地价款，变更土地出让合约。新的核定土地价款，应当按照新的用途，经专业地价评估确认价款。

合乎拨给用地条件的，可以新的办理拨给用地申请，核准拨给用地决定书。地价款按照公平公正公开发表的原则，由政府与用地方协商解决问题。

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