PG电子：博鳌现场丨方明富：从城市、企业、地产系统 构建城市群良好生态圈

7月27日，2019博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚隆重举行。在会上金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富作了为题“千亿金科，幸福新生从横跨发展到幸福生态圈的建设”的主题演说。方明富回应，金科2018年规模突破千亿之后，企业在战略调整方面也展开了新的思维和调整。

他指出，从区域生态来看，根本没孤立无援的城市。区域内的协同发展，才可以共生共赢。

中国有两个十分有显著和良性的城市群，一个是计划2030年竣工全球有影响力城市群的长三角城市群。其目前在经济、产业、人口、城镇、交通以及区域和政府之间的协同应当是最良性的。

长三角城市群的量级与产业之间的协同是十分的良性，区域的一体化建设十分慢。例如江浙和上海之间的相连，对话平台和机制十分的流畅，面积是国土的2.2%，占到了中国1/4的经济总量和减少价值。

而另一个就是最近十分火的粤港澳大湾区，它的经济总量将在2030年沦为全球四大湾区之首，这个城市群的优势在于港口经济、三产、人口引入和人口素质等等，对外和前沿的经济结构和产业导向。聊到如何建构城市群中较好的生态，方明富指出必须从人口结构、经济产业，交通等方面去展开整个体系思维或者是全局思维。首先要思维的是城市系统，即在城市群中，或者是城市内部，思维如何建构生态系统。

方明富指出，城市生态的驱动，不进则退，恒定则起至。“有些城市发展了以后，渐渐的走下坡路，有些城市发展十分的良性和欣欣向荣”。他以香港和深圳为事例展开较为。香港的GDP在去年早已领先于深圳，香港2.4万亿，深圳去年超过了2.8万亿，核心的逻辑就是产业。

香港的产业的空心化十分相当严重，过渡性依赖地产和金融。深圳高新技术、金融、地产、物流，整个多元化承托了深圳的较慢发展，深圳未来还有相当大的空间，这也是良性和城市生态系统的展现出。无论大中小内部给定和城市结构就是较好的生态系统。

例如城市的旅游，如果有较好的生态系统，就不会做到的十分好。第二个是思维如何建构企业系统。

实施到企业的层面，系统如何建构，鼓舞的市场竞争中，目前房地产系统竞争更加白热化，而企业系统是大自然建构的过程。比如，小米生态圈，就建构了十分完善的生态圈，促成企业更进一步的发展壮大。阿里的生态圈覆盖面积了服务、消费、娱乐、创意、物流等等，这都是较好生态圈的建设。企业从单一产品做一定的规模后，就不会经常出现边际效应递增的情况，这是客观的经济规律。

作为房地产企业，不有可能每一样东西都自己做到，如何建构良性的供应商的生态，也是增进企业的发展，良性人与自然发展是要素之一。第三个是地产系统。金科作为房地产企业，这几年也在思维自己的生态系统是怎样的。

现在房地产行业的生态再次发生了几个非常明显的变化。2015年前行业的集中度不是尤其的显著，2016—2018上升的幅度更加大，行业和企业的集中度更加显著，大的越大，强者恒强劲的现象更加显著。全国前十强房企拿地的规模名列占到到全国总市值的52%，千亿房企拿地的数量跟前十强拿地的数量占到到全国总供给的51%。

去年30家上千亿的房企。最近几年我们展开了研究，2015年拿地后百分之九十的项目是赚了，2016年项目拿地后有41%是赚的，50%是追的。2017年上升的更为的得意，赚的是31%，10%是追的，其他的是亏损的。

2018年45%是赚，10%是追的，其他的是盈的。方明富指出这是不是新的房地产现象，城市群的今天，大量的人口引入，这也是符合规律的。因为政策的调控，按照现价的方式反推就是这样的现象，实质上很多的企业是不赚，或者是效率较为较低的。

这种情况下，如何建构企业的发展和自己的生态圈，很多大型的企业，在均衡自己的产品布局。三四线其他的地区用量对冲亏损的项目，没适当的规模，无法构建对冲，未来的发展之路是较为无以的。在这种现象下，头部的企业，名列前十强的企业增长速度是最慢的，全员覆盖面积，区域耕耘，高速快速增长，固守二线，而且是桥头堡，大家在坚决。

此外，方明丰还对近3年的行业名列变化作出了三点总结。首先是企业从以前的高速快速增长、加快降落到现在的群狼模式。“从2015—2018年销售增长率是大幅递增，我们集团递增到4%到5%，上半年递增了1%，去年也递增了，但是金额在大大地下跌，上半年的销售金额比去年有8%多的快速增长。

另一方面层面解释房价在渐渐的提高”。其次就是，从经济的扩展到平稳的快速增长，从经济规模到人才的建设。第三，未来中国房地产企业要大大地思维，以客户为中心，建构涉及产业链的企业生态，这也是金科最近几年希望思维和建构的企业方向和战略发展。无远虑无以近忧，诛生态，为发展。

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