‘PG电子’半年报点评|绿城中国：困境反转后的进击 代建项目产生高额利润

熬过最艰难三年，于2017年步入翻转，2018年的绿城离既定后千亿目标越来越近，上半年早已已完成754亿的绿城，2018下半年已完成既定销售目标，完全没什么悬念。只不过，根据8月27日揭晓的年报表明，中交进驻后的绿城拿一些更加慢周转的低廉土地，减少自己的销售规模。

代建项目产生高额利润根据2018年绿城中国半年报表明，公司构建收益335.3亿元人民币，较去年同期的104.5亿元，快速增长220.9%；股东不应占到利润23.3亿元，较去年同期的12.3亿元，同比快速增长90%；基本每股收益0.94元，较去年同期的0.46元快速增长104.3%。除税前利润为55.7亿元，较去年同期的26.4亿元快速增长111%对于收益快速增长，公告称之为，主要是物业销售收入的减少。集团物业销售收入314.2亿元，占到总收入的93.7%，同比快速增长262.6%。物业销售收入的减少主要是物业交付给面积和销售均价皆有所下降所致；设计及翻新收益快速增长9.7%至9.53亿元；项目管理服务收入快速增长33.7%至7.1亿元。

在传统房地产业务公里/小时较慢进程中，绿城代建业务产生的高额净利润沦为促其销售快速增长的重要一环。报告表明，绿城集团以品牌输入、管理输入的代建管理项目于2018年上半年总计获得合约销售面积大约207万平方米，合约销售金额大约280亿元。上半年里，绿城中国投资项目整体去化率大约62%，其中追加去化率约80%；于2018年6月30日，投资项目存量货源可售金额为291亿元。

盈利方面，集团毛利快速增长196.8%至60.78亿元，是由于本期物业交付给面积、物业销售收入减少较多所致，毛利率为18.1%。若撇除集团在并购附属公司时产生的公平值调整对成本的影响，集团毛利率为32.4%，较2017年同期的27.5%有较小快速增长；总借贷加权平均利息成本为5.3%，上年同期为5.6%。

困境翻转后减缓拿地8月27日下午，绿城中期业绩会上，绿城新任行政总裁兼继续执行董事张亚东回应，下半年在买地布局上增大投资力度，但是不会优化结构，专攻一些更为擅长于的产品，使得绿城中国平衡发展，获得更大的利益。报告表明，土储方面，截至2018年6月30日，一二线城市的土地储备可售货值占到于多约70%，土地储备结构优化。绿城集团共计土地储备项目106个(还包括开建及待建)，总建筑面积大约3297万平方米，权益建筑面积大约为2073万平方米;总可售面积大约为2323万平方米，权益可售面积为1438万平方米；楼面地价平均值成本大约为每平方米5239元；一二线城市的土地储备总可售货值占到比达70%。上半年里，绿城中国追加19宗地块，总建筑面积大约约440万平方米，总土地款大约为248亿元，其中归属于绿城缴纳的金额大约184亿元，预计追加可售金额大约745亿元。

值得注意的一点是，从绿城拿地价格看，追加土地平均值楼面价大约每平方米人民币10111元，去年同期的每平方米人民币11979元。这意味著，绿城正在强化拿地严谨性，并期望拿一些更加慢周转的低廉土地，在减少自己的销售规模。拿地触价格同时，绿城开始减少自己的高端产品比例来减缓自己的周转。

目前，绿城已可行性构成2:6:2的产品结构，20%为高端产品，60%为高性价比产品，剩下20%研发高品质安置房及保障房。这样产品结构的益处是，可以减缓周转，让产品力转化成为盈利能力全年销售目标无悬念8月27日，绿城中国公布中期业绩公告，宣告上半年获得总合约销售额为754亿元，较去年同期的595亿元快速增长26.7%；构建净利润31.2亿元，较去年同期的12.7亿元快速增长145.7%。刷新历年同期新纪录。

绿城方面回应，销售额的减少主要是因为项目激增，以及去化效果的提升。根据中报，2018年上半年绿城投资项目整体去化率大约62%，其中，追加去化率约80%。

“今年年初公司以定的指标是1600亿。但如果下半年情况较为好，可以超过1700亿，到明年的销售额应当到2000亿，公司现在有8000多亿货值的土储。

”在8月27日的中期业绩会上，李岸青说道。值得注意的一点是，绿城全年销售额目标几易其数。2017年12月，绿城内部会议曾明确提出“绿城中国 2018 年计划构建合约销售额 1370 亿”， 2018年1月，绿城中国原行政总裁曹舟南拒绝接受媒体专访时说“2018 年的销售额为 1400 亿左右”。

随着业绩的提高，绿城全年销售目标也随之水涨船高，就目前显然，无论是1370亿，还是1400亿元，抑或1700亿元，中交接掌后的绿城全年目标或已完成的没什么悬念。此外，半年报表明，绿城中国的银行存款及现金（还包括抵押银行存款）为444.2亿元，为一年内届满借款余额的1.8倍；清净资产负债率为55.1%。总借贷加权平均利息成本为5.3%，较去年同期的5.6%有显著上升。

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